Mietrecht

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen. Das Problem dabei: Meistens liegen die Dinge nicht so klar, wie die Betroffenen in ihrem Ärger glauben. Ebenso wenig eindeutig sind manchmal die Urteile. Die Folge: Am Ende türmen sich unerwartet hohe Kosten. Nur wer vorsorgt, ist da auf der sicheren Seite. Eine Rechtsschutzversicherung bietet professionellen Schutz durch Anwälte und übernimmt vor allem die Kosten.

Fall: Mogelpackung. Achten Sie aufs Kleingedruckte!

„Verbinden Sie den Wohnkomfort des 21. Jahrhunderts mit einer Miete wie zu Kaisers Zeiten! Luxuriöse Wohnung direkt am Stadtwald, lichtdurchflutete 80 qm, Loggia und Marmorbad für sensationelle 215 Euro Miete zzgl NK.“ Artur V., wohnhaft in der grauen Wirklichkeit eines Mehrfamilienhauses am städtischen Bushof, wird von dieser Anzeige magisch angezogen. Und er hat Glück. Der Vermieter bietet ihm den Abschluss eines Mietvertrages an. Beim Blick ins Kleingedruckte allerdings kommt die Ernüchterung. Unter „Nebenkosten“ findet sich ein 24-Posten-Katalog im Gesamtwert von 405 Euro, darunter „Teilnahme am Wettbewerb ‚Schöne Fassade‘“, Kapitaldienst für Immobilienkredit, Umlage Schadensvorsorge, Verwaltungsanteil. Am Ende beträgt die Miete einschließlich Nebenkosten, aber ohne Heizung, insgesamt 620 Euro. Herr V. kehrt zum Bushof zurück. So grau ist es dort auch wieder nicht, findet er.

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Fall: Schönheitsreparaturen. Wehren Sie sich!

So hatte sich Frank G. die Wohnungsübergabe nicht vorgestellt. „Bevor Sie hier ausziehen, müssen Sie aber noch einiges tun“, hatte der Vermieter gefordert. Tapezieren sämtlicher Räume, Streichen von Türen und Heizkörpern, Fliesen im Bad erneuern – das alles nach nur zwei Jahren Wohnzeit. „Wenn Sie nicht wollen, regle ich das selbst und ziehe die Kosten einfach von Ihrer Kaution ab“, drohte der Hausbesitzer.

Häufig versuchen Vermieter beim Auszug unzulässige Schönheitsreparaturen auf ihre Mieter abzuwälzen. Oft hilft nur der Weg übers Gericht. Und der ist mühsam, langwierig und nicht immer von Erfolg gekrönt.

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Stichwort Mietkaution

Eine Mietkaution darf nur gefordert werden, wenn sie ausdrücklich vereinbart ist. Die Höhe darf das Dreifache einer Monatsmiete (ohne Nebenkosten) nicht überschreiten.
Eine Kaution wird fast immer als „Barkaution“ vereinbart, also in Form einer Geldsumme, die an den Vermieter gezahlt werden muss. Sie darf in drei gleichen Monatsraten beglichen werden.
Der Vermieter muss die Mietkaution bei gesetzlichem Zins anlegen. Eine andere Anlegeform kann vereinbart werden.
Die Zinsen/Erträge dürfen nicht abgehoben werden. Bei Rückzahlung stehen die Erträge dem Mieter zu. Es muss innerhalb von etwa sechs Monaten nach Mietende abgerechnet werden.

Stichwort Nebenkosten

Nebenkosten, die „zweite Miete“, sind weder für Mieter noch für Vermieter ein Vergnügen. Mietnebenkosten machen in Deutschland inzwischen bis zu 40 Prozent der Wohnungskosten aus und ihre Höhe steigt immer weiter an. Vermieter haben einen großen Verwaltungsaufwand, verdienen aber an den Kosten nichts.

Betriebskosten sind laufend entstehende Kosten, die dem Eigentümer des vermieteten Hauses oder der Wohnung laufend entstehen. Sie sollten am besten im Mietvertrag ausdrücklich einzeln aufgezählt werden. Die Formulierung „Der Mieter trägt die Nebenkosten.“ reicht nicht.
Der Verteilerschlüssel für Betriebskosten wird im Mietvertrag geregelt. Ist das nicht der Fall, muss nach Verbrauch abgerechnet werden, wo dies technisch möglich ist, im übrigen nach Wohnfläche.
Über alle Nebenkosten einschließlich Heizung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Geschieht das nicht, darf der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Ausnahme: Er hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, weil etwa ein Energieversorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat.
Zur Überprüfung der Abrechnung darf der Mieter die beim Verwalter oder Vermieter befindlichen Belege einsehen. Er kann vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung auch nach Ablauf eines Jahres verlangen und hat dann zwölf Monate Zeit für Einwendungen. Versäumt er dies, kann er auch keine Fehler mehr geltend machen. Ausnahme: Er hat seine verspätete Reaktion nicht zu vertreten, weil er beispielweise keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erhalten hat.

Das sind Betriebskosten.
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Wasserversorgung
Entwässerung
Heizung
Warmwasserversorgung
Kombinierte Anlagen zur Heizung und Warmwasserversorgung
Fahrstühle
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Sach- und Haftpflichtversicherung, Prämien für die Elementarschadensversicherung (z.B.
Sturm, Erdbeben)
Hauswart
Gemeinschaftsantenne und Kabelverteiler
Gemeinschaftliche Wascheinrichtungen, Wäschetrockner
Sonstige Betriebskosten (z.B. Gemeinschaftsspielplatz, Feuerlöschgeräte)

Stichwort Kündigung

Die Kündigung eines Mietvertrages wirkt für die Betroffenen oft wie ein Schock, besonders wenn sie fristlos ist. Auf der anderen Seite steht das Interesse des Vermieters an der effektiven Nutzung seines Eigentums. Das Mietrecht des BGB versucht beiden Positionen gerecht zu werden.

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt einheitlich drei Monate. Für Vermieter gelten mindestens drei Monate, ab einer Mietdauer von fünf Jahren sind es sechs Monate und ab einer Dauer von acht Jahren neun Monate. Mieter und Vermieter haben das Recht, aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Das ist für den Vermieter vor allem der Zahlungsverzug des Mieters oder die Gefährdung der Mietsache durch den Mieter.

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist oder ihm überhaupt nicht zur Verfügung steht. Schließlich besteht ein Kündigungsrecht, wenn einer der Beteiligten (Mieter oder Vermieter) den Hausfrieden nachhaltig und unzumutbar stört, egal ob verschuldet oder nicht.

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Häufig gestellte Fragen zu dieser Absicherung